TENDANCE DU MARCHE IMMOBILIER

 CERTIFICATS ET DIAGNOSTICS

A FOURNIR LORS DE LA VENTE

D'UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE

Le vendeur doit fournir au notaire pour la rédaction du compromis de vente et de l’acte notarié différents diagnostics et certificats qui garantissent la conformité du logement avec certaines règles de santé publique, de sécurité et d’information.

1°) Surface habitable :

Le métrage ou « loi Carrez » s'applique si vous cédez un lot de copropriété (appartements, locaux commerciaux ou professionnels, chambres de service de plus de 8 m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale), elle ne concerne donc pas les ventes de maisons individuelles.

Elle vous impose d'indiquer dans les promesses et l’acte notarié la superficie exacte du lot de copropriété dont disposera l'acquéreur. A défaut d’indication de la superficie votre acquéreur peut intenter, dans un délai d'un mois, une action en nullité de l'acte de vente.

Pour opérer ce mesurage, la réglementation ne vous impose pas de recourir à un expert (géomètre-expert, architecte...). Si vous le faites vous-même, vous devez donc y apporter un soin particulier. En effet, après la vente, si votre acquéreur procède à un nouveau mesurage et constate une erreur de plus de 5 %, il peut dans un délai de 1 an à compter de la signature de l'acte de vente demander une diminution du prix d'achat en proportion. Le recours à un professionnel est donc recommandé.

 

2°) Certificats et diagnostics relatifs à la santé publique :

Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) : pour tout logement construit avant le 1^er janvier 1949, le vendeur doit produire un CREP.

Pour connaitre la durée de validité du rapport merci de vous reporter au tableau récapitulatif ci-dessous.

Recherche « amiante » : pour tout logement construit avant le 1^er juillet 1997, le vendeur a l'obligation de fournir à l'acquéreur, à titre d'information, un diagnostic sur la présence d'amiante. Ce dernier porte principalement sur les dalles de sols, les faux plafonds et les revêtements muraux susceptibles de contenir des matériaux d'isolation thermique, phonique et anti-feu.

Pour connaitre la durée de validité du rapport merci de vous reporter au tableau récapitulatif ci-dessous.

 

3°) Certificats et diagnostics relatifs à la sécurité et l’état de l’immeuble :

Etat « termites et parasites » : dans les zones contaminées par les termites ou susceptibles de l'être (définies par arrêté préfectoral), le vendeur d'un logement doit fournir un certificat de moins de 6 mois garantissant l'absence de parasites.

Etat des risques naturels et technologiques « ERNT » : dans les zones à risque (définies par arrêté préfectoral), le vendeur d'un bien immobilier doit fournir un état des risques (inondation, avalanche, séisme, feux de forêt, sécheresse, mouvement de terrain, cyclone) datant de moins de 6 mois, fondé sur les informations mises à disposition par la Préfecture. Lorsque l’immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité, le vendeur est tenu d’en informer l’acquéreur par écrit.

BON A SAVOIR : téléchargez le formulaire sur le portail officiel de la prévention des risques majeurs : http://www.prim.net/citoyen/moi_face_au_risque/risques

Diagnostic de performance énergétique : tout vendeur d'un bien immobilier doit fournir, à titre d'information, un diagnostic de moins de 10 ans décrivant la consommation d'énergie standard du logement.

Diagnostic d’installation au gaz naturel : depuis le 1^er novembre 2007, le vendeur doit faire évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (intoxication, incendie…) pour tout logement dont l'installation de gaz date de plus de 15 ans.

Diagnostic de performance électrique : à partir du 1er janvier 2009, le vendeur d’un bien immobilier devra faire évaluer l’état de son installation intérieure d’électricité dès lors qu’elle a plus de 15 ans.

BON A SAVOIR : depuis le 1^er novembre 2007, ces diagnostics à l’exception du métrage « loi carrez » doivent êtes regroupés par le vendeur dans un dossier dénommé « dossier de diagnostic technique », une copie de ce dossier sera annexée à la promesse de vente et à l’acte notarié, l’original sera conservé par l’acquéreur.

Quelles sanctions en cas d'erreur ou d'absence de diagnostic ?

Les sanctions varient en fonction de l'importance des certificats, le vendeur ayant omis de les fournir encourt des sanctions pouvant aller de simples réparations à des condamnations pénales :

-S’agissant de la « loi Carrez  » : Si la superficie n'est pas mentionnée, l'acheteur dispose d'un mois à partir de la signature pour faire annuler l’acte. Si la superficie est erronée de plus de 5 %, l'acheteur dispose d'un an à compter de cette même date pour obtenir une réduction du prix de vente.

-S’agissant des termites, amiante, risques naturels et technologiques : Si ces risques deviennent manifestes après la vente, l'acheteur peut la faire annuler ou demander une réduction du prix de vente et la rétrocession des sommes payées en trop.

-S’agissant du plomb : Si des risques d'intoxication au plomb apparaissent après la vente, le vendeur s'expose à des sanctions civiles (prise en charge des travaux) et pénales (amende, prison).

Qui établit ces diagnostics et certificats ?

Les missions de diagnostics sont effectuées par des experts ou des cabinets d'expert agréés ou certifiés. Il vous appartiendra de vérifier que la société que vous avez mandaté est bien agréés ou certifiés.

BON A SAVOIR : téléchargez la liste des experts ou cabinets d’expert agréés par le ministère de l'Equipement : http://www.btp.equipement.gouv.fr/article.php3?id_article=221

Divers cabinets d’expertises existent dont :

Juritec : http://www.juritec.com/ain.htm

Agenda :  http://www.agendaexpertises.fr

Exim : http://www.exim-expertises.com

Quels tarifs ?

Qu'il s'agisse du certificat de mesurage ou des diagnostics techniques, les tarifs proposés par les experts et les sociétés d'expertise varient principalement selon qu'il s'agit d'un appartement ou d'une maison individuelle et la surface du logement.

Des forfaits sont souvent proposés pour l’ensemble des diagnostics pour un prix plus compétitif.

BON A SAVOIR : le coût de ces certificats obligatoires est à la charge du vendeur, mais il pourra venir minorer le prix de cession de votre bien pour le calcul de la plus-value immobilière imposable.

TABLEAU RECAPITULATIF :

CERTIFICATSET DIAGNOSTICS	BIENS CONCERNES	DUREE DE VALIDITE
LOI CARREZ	Lots de copropriété suivant : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, chambres de service de plus de 8m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur < 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins.	Non limitée *
		L’absence de certificat fait supporter au vendeur la réduction de prix si la superficie déclarée est erronée de plus de 5%. De même l’utilisation par le vendeur du certificat visé dans son acte d’acquisition lui fait supporter la réduction de prix si la superficie déclarée est erronée de plus de 5%.
PLOMB	Tous les biens dont le permis de construire a été délivrée avant le 1er janvier 1949.	Si rapport négatif	Si rapport positif
		Non limitée *	- 1 an pour une vente. - 6 ans pour une location.
	Attention les diagnostics plomb effectués avant le 26 avril 2006 ne sont plus valables.
AMIANTE	Tous les biens dont le permis de construire a été délivrée avant le 1er juillet 1997.	Si rapport négatif	Si rapport positif
		Non limitée *	- 3 ans concernant les flocages, calorifugeages et faux plafond. - Non limitée si autres matériaux *
	Attention les diagnostics plomb effectués avant le 3 septembre 2002 ne sont plus valables.
DPE	Tous les immeubles bâtis clos et couverts, Sauf : les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation ≤ 2ans, les bâtiments indépendants dont la surface hors œuvre brute est ≤ 50m², les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à habitation, ne demandant qu’une faible quantité d’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire ou le refroidissement, les bâtiments servant de lieux de culte, et les monuments historiques classées ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine.	10 ans
ERNT	Bien bâti ou non bâti situé en zone de sismicité ou/et dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels ou technologiques.	6 mois (sauf modification entre le compromis et la vente)
TERMITE	Bien bâti situé dans une zone déclaré par arrêté préfectoral avec présence de termites.